空き家売却の方法はそのまま売るか解体してからかどちらがオススメ?

解体

相続した親の家が空き家になったままだと、持っていてもデメリットが多く、早めに売ってしまう方が得策です。

しかし、いざ空き家を売ろうとすると、わからないことがたくさん出てきます。

空き家をそのまま現状で売却するか取り壊して売却するかもそのひとつ。

空き家を現状のまま売る方が売る側にとっては簡単そうです。しかし、建物が古いと「あんなに古い建物を買ってくれる人がいるのだろうか?」という疑問も出てきます。

更地にすれば高く売れるかもしれませんが、解体費用がかかります。売る前に解体費用を払う?いくら?

また、不動産の売却は不動産業者に依頼します。ですが、依頼してすぐに買い手が見つかるでしょうか?

空き家の売り方によってそれぞれメリット・デメリットがあり、売却価格や税金が大きく違ってきます。

相続した実家を売却するなら、少しでも多く手元にお金を残るようにしたいですよね。

この記事では、空き家売却の方法ごとのメリット・デメリットについて説明します。

空き家をそのまま売却する

相続人にとって一番売りやすいのは、相続した空き家をそのまま売却する方法です。

空き家をそのまま売却するとき、空き家は中古戸建古家付土地の扱いとなります。中古戸建で売却するときは、買主がリフォームをします。また古家付土地として売却するときは、買主が建物を取り壊して、新しく建物を建てます。

空き家をそのまま売却するメリット

空き家をそのまま売却する場合は、建物の解体などに費用をかけずに済むため、手持ちの現金がなくても売却できることがメリットです。

また、解体の際にかかる工事の申し込みや手続きなどの手間も省けます。

最小限の手続きで売却できるため、忙しい日々を過ごす方でも売却を決断しやすいでしょう。

空き家をそのまま売却するデメリット

中古戸建の場合は、建物と土地の両方に価値がつきますが、古家付土地は土地にしか価値がつきません。

古家付土地の基準は明確ではありませんが、築年数や実際の老朽化の程度、実際のところ住めるかどうかなどで判断される傾向があります。

空き家をそのまま売却する場合で、一般のエンドユーザー向けに売るとき、古家付土地では古家が建っているために買い手がつかなくなる可能性があります。買い手がつくのに時間がかかり、その間の固定資産税や管理費用の負担が重くのしかかることになるかもしれません。

また、空き家を古家付土地として売却するとき、建物を解体するときの解体費用は買主負担となります。そのため、建物を取り壊して更地にして売る場合と比べると、売値が安くなります。具体的には、更地で売却したときの価格から解体費用を差し引いた価格あたりでの売買になります。

もっとも、一般の方が解体費用をかけてまで中古住宅を買うことはあまりないので、空き家を解体する前提で購入するのは、不動産業者や工務店などの建築業者になります。業者が購入する場合は利益を載せて転売する目的なので、一般のエンドユーザーに売却するより価格は安くなります。

さらに、相続した空き家を売却したときの譲渡所得の3000万円控除の特別控除を利用するときの要件として、「一定の耐震基準を満たしていること」というものがあります。古い家で耐震基準を満たしていないとき、そのまま売却すると相続した空き家の譲渡所得の3000万円控除が使えなくなって、譲渡所得税が高くなる可能性があります。譲渡所得の3000万円の特別控除についてはこの後で説明しますが、解体して売却する方が得かもしれません。

空き家を解体して土地を売る

空き家を解体し、更地にして売ることもあります。これにもメリットとデメリットがあります。

空き家を解体して売るときのメリット

古家付土地の場合、更地にすることで高く売却できる可能性が高くなります。

建物の解体費用を売り主が負担しますが、古家付土地よりは売却額が高くなり、また早く売れることが予想されます。

また、相続した空き家の譲渡所得の3000万円特別控除の要件の「一定の耐震基準」を建物が満たしていないとき、建物を取り壊して売ることで、この特別控除を受けることができるようになります。

譲渡所得は次の計算で決まります。

譲渡所得

譲渡所得=売却金額ー(取得費+譲渡費用)ー特別控除額
取得費がわからないとき取得費は売却代金の5%

注意
建物の取得が古く、例えば昭和30年代だったりすると、今の実勢価格よりかなり安い金額で取得していることがあり、取得価格がかなり低いため譲渡所得の額が大きくなることがあります。また、建物の取得時の資料が残っていなくて、譲渡所得を計算するときの取得費を売却代金の5%で計算せざるを得ないことも、よくあります。

そのため、3000万円の特別控除額を利用できるかどうかは、譲渡所得の計算に大きくかかわってきます。建物の取得費が低いと譲渡所得の額が大きくなるからです。

したがって、売却金額や譲渡所得税の見込額、解体費用を比べながら、解体してから売るかどうか、3000万円の特別控除の適用を受けるかどうかを判断することになります。

自治体によっては空き家の解体費用の補助金が出るところもあるので、解体する場合は要確認です。

ただ、取り壊して土地を更地として売却するかどうかは、最終的には売却価格や取り壊し価格の査定を取って、不動産業者に相談して、譲渡所得税の見込額も検討してから決めてくださいね。素人判断で取り壊しをしてしまわないことです。

空き家を解体して売るときのデメリット

空き家を解体して売るときのデメリットは、解体費用がかかることです。

解体費用は、建物の条件によって異なります。重機が入らないような場所にあると、人の手で解体することになり、その分解体費用が高くなります。

解体費用については、一括見積もりサービスがあるので、そのようなサービスを利用して解体費用の相場を知っておくと、解体するかどうかの判断材料の一つになります。

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更地にした状態で年を越して1月1日なると、建物があれば受けられるはずの固定資産税と都市計画税の住宅用地の特例を受けられなくなります。つまり、土地の固定資産税が更地で評価されて、固定資産税が最大で6倍になってしまいます。

これは、固定資産税と都市計画税の額が毎年1月1日を基準に決まるためで、住宅用地の特例の条件が「敷地のうえに住宅が存在する」とされているので、1月1日の時点で更地になっていると、特例を受けられなくなるのです。

そのため、更地にしても売れない期間が長くなると、固定資産税の負担が大きくのしかかってきます。

空き家や土地の売却方法

空き家をそのまま売るのか、更地にして土地を売るのかと同時に、次は誰にどのような形で売るのかも大切です。売り方によっては、売り手が損をするリスクが高いため注意が必要です。

不動産仲介会社を利用する

最も一般的なのは、不動産仲介会社を利用することです。

不動産仲介業者に依頼すれば、買い手を探すところから不動産取引をサポートしてもらえます。売却額の決定や契約、売買代金の授受など、全ての手続きを不動産会社と一緒に進められるため、トラブルのリスクを避けられます。

一般のエンドユーザに売るときだけではなくて、この後説明する不動産会社や建築会社に買い取ってもらうときも不動産仲介業者を利用します。不動産業者は、たくさんの不動産会社や建築会社とつながりがあるので、そのような業者に声をかけてく買い手を探してくれるからです。

不動産の購入者の多くは、その空き家や土地がある地域の住民や業者のため、売却する不動産がある地域に根ざした不動産仲介会社を選びましょう。地域に根ざしたとは、必ずしも地元の業者という意味ではなく大手の業者でも地元に店舗があれば地元に根ざしています。

また、一括査定を利用してからいくつか会社を選んで問い合わせをし、最も頼りになりそうな担当者の不動産業者に依頼するのが良いでしょう。

司法書士として関わっていると、不動産の売買は、会社より担当者の力量によるところが大きいと感じます。

不動産会社や建築会社に買い取ってもらう

不動産会社や建築会社は、空き家や土地を買い取り、建売住宅を建てたり、更地にして第三者に売却するといった事業をしています。

不動産会社や建築会社が買い取るため、一般のエンドユーザーの買い手が現れるまで待つ手間が省けます。

ただし、不動産会社や建築会社は、建物を解体したりリフォームをしたりして、それに利益を載せて転売します。そのため、不動産会社や建築会社に売るときは相場より2〜3割安い価格での買い取りになるのが一般的です。

あまりにも安い金額で売却してしまわないように、一括査定を利用して相場を把握しておくのが大切ですし、業者の買取金額の根拠もしっかり確認して、納得してから売却することが大切です。

自分で買い手を探して売る

空き家や土地は、自分で買い手を見つけて売ることも可能です。

ごくまれにですが、隣の人や近所の人が「使わないんだったら売って欲しい」と言ってくることがあります。

こういう場合は、不動産の仲介業者を通さずに個人間で売買することも可能です。ただし、契約や登記の名義変更が確実にできるよう、司法書士などの専門家に相談して進めるようにしてください。

まとめ

空き家を現状のまま売却すると、売り主は手続きが楽ですが、建物の状態によっては売却代金が安くなったり、譲渡所得の3000万円の特別控除が使えないで譲渡所得税が高くなってしまう可能性があります。

一方、建物を解体して売却すると、解体費用がかかったり、翌年になると固定資産税が高くなるというデメリットはありますが、更地として高く売却できたり、譲渡所得の3000万円の特別控除が使える可能性があります。

親が残してくれた不動産ですから、売却するなら少しでも多く手元に残したいですよね。

不動産を売却するときは、どうしても売却代金に目が行きがちですが、空き家を売却するときは、解体費用や譲渡所得税も考慮に入れて、総合的にどうするのが得かを判断して、売却の方法を決めるようにしてください。

売却代金や解体費用は一括査定を利用すると便利です。

まずは判断材料を揃えてから不動産仲介業者に相談に行くと良いですよ。