相続した空き家を売却した際の譲渡所得の3000万円特別控除をわかりやすく解説

税金

空き家問題
最近この言葉を聞く機会が増えてきました。

不動産が空き家になるのに一番多いケースは、所有者が亡くなった後誰も住まなくなった不動産です。つまり、相続が原因で空き家になるのが一番多いです。

空き家をそのままにしていると、空き家の維持管理や固定資産税の問題が重くのしかかってきます。
また、空き家特別措置法によって、空き家所有者の責任が重くなっています。

そのため「不動産を相続したのはいいけど、誰も住まないから売ってしまいたい。」そういう相談も実際に増えています。

相続した空き家に限らず不動産を売却したときは、利益(譲渡所得)に応じて税金がかかります。これを譲渡所得税といいます。

相続した空き家を売却したときの譲渡所得は高額になることがあり、譲渡所得税もそれに応じて高額になる可能性があります。

しかし、相続した空き家を売却したときは、条件によっては譲渡所得から3000万円の特別控除を受けられます。

特別控除を受けられるかどうかで、譲渡所得税の納税額が大きく変わるため、適用要件を確認しておくことは大切です。

また、譲渡所得の特別控除の要件を確認することによって、相続した空き家を売却すべきかどうか、どうやって売却するかといったことについて、相続人間でも判断しやすくなるでしょう。

ここでは、空き家を売却したときにかかる譲渡所得税について、3000万円の特別控除と利用する際のポイントについて解説します。

不動産を相続したら相続税が気になる

不動産は高価な財産なので相続した際に、まず気になるのは「 相続税 」かもしれません。

 

実際、司法書士をしていて相続登記の相談の際に「相続税はどうなりますか?」と質問を受けることがよくあります。

しかし、相続税は不動産のみにかかるものではなく、相続した財産全体にかかるものです。

具体的には、相続した遺産の総額が「3000万円+600万円×相続人の数 」を超えたときに相続税の申告・納付が必要になります。

ただし、相続税では、それぞれの遺産の評価の方法は複雑で、特に不動産の評価は難しいです。

対象の不動産に住んでいる人が相続するときは、小規模宅地の特例という制度を使って土地の評価を下げることもできるので、遺産の総額が思ったほどの相続税評価にならないこともあります。

しかし、対象の不動産に誰も住んでいないとき、そういうわけにはいきません。

不動産は評価された額そのままの金額となります。

そうすると、都市部の少しいい場所に不動産があって、そこにもう誰も住んでいないとなると、相続税の心配をしなければならない。ということになるかもしれません。

そして、「相続した家に誰も住んでいないから売ろう」と考えると、もうひとつの税金のことも考えないといけません。それが譲渡所得税です。

譲渡所得税と住民税

譲渡所得税は、売却によって得た利益に対してかかる所得税です。譲渡所得税は、譲渡所得に税率をかけて算出します。

譲渡所得の計算式は次のとおりです。

譲渡所得
譲渡所得 = 売却額 -(取得費 + 譲渡費用)

売却額は売却したときの価格で、譲渡費用は売却にかかる諸費用です。譲渡費用は、具体的には不動産売却の際の仲介手数料、測量費用や印紙税です。ここは、そんなに問題になりません。

相続した空き家を売却して譲渡所得を計算するときに一番問題になるのは取得費です。

相続はタダで取得したから取得費はゼロでは?

と思われるかもしれませんが、そうではありません。

被相続人(亡くなった方)の取得費用を引き継げます。

つまり、被相続人が土地を購入した費用や建物を建築した費用が取得費用となります。

取得費とは、空き家の購入したときにかかった費用の合計です。例えば、土地や建物の購入代金や仲介した不動産会社に支払った仲介手数料などの費用の合計額です。

相続した空き家は、取得時期が古すぎて取得費がわからないケースが多いですし、仮に分かったとしても、今の相場と比べると、信じられないほど安い価格なこともあります。

はっきりとした取得費がわからないときは、取得費は売却価格の5%で計算します。取得費が売却額の5%未満のときも、取得費は売却額の5%で計算します。そうすると、譲渡所得が非常に高額になってしまいます。

例えば、2000万円で売却したとき、取得費がわからず売却額の5%で計算すると次のようになります。

  • 売却額 2000万円
  • 取得費 100万円(2000万円の5%)
  • 譲渡費用 71.28万円(仲介手数料)+2万円=73.28万円

譲渡所得=2000万円ー(100万円+73.28万円)=1826万7200円

譲渡所得の額はとても大きいですね。

これに対する譲渡所得税の金額は次のようになります。

譲渡所得税と住民税の税率は、空き家の所有期間で異なります。

譲渡所得税の税率
  • 所有期間5年以下・・・39.63%(所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%)
  • 所有期間5年以上・・・20.315%(所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%)

5年以上所有していたとしても、譲渡所得税額と住民税額を計算すると、

1826万7200円×20.315%=371万981円(譲渡所得税と住民税、復興特別所得税の合計額)
かなり大きく金額になりますね。

ところが、相続した空き家を売却したときの譲渡所得の特別控除使えると、税額が全然違ってきます。それをこの後説明します。

相続した空き家は3,000万円の特別控除を受けられる

相続した空き家を売却したとき、条件を充たすと3000万円の特別控除を受けられます。

例えば、3,300万円が譲渡所得であっても、特別控除を受けられることで、300万円にしか課税されなくなります。上記の例では、3000万円の特別控除を受けると、納税額は0円になります。

被相続人の空き家を売ったときの特例の要件

相続で取得した被相続人居住家屋(空き家)や空き家の敷地を売却したとき、一定の条件を満たすときは、譲渡所得の金額から最大で3000万円まで特別控除を受けることができます。

被相続人居住家屋とは
  • 昭和56年5月31日よりも前に建築されたこと
  • 区分所有建物ではない
  • 相続開始直前において被相続人以外に居住していた人がいない

空き家が問題になっているのは老朽化して近隣の迷惑にもなっているからでしょうから、建築時期は昭和56年5月31日以前と古い建物が対象です。また、マンションのような区分建物は対象外になっています。

被相続人が亡くなる直前まで被相続人が住んでおり、なおかつ一人暮らしだったことが要件です。被相続人が亡くなったことによって空き家になったことが必要です。

特例を受けるための適用要件
  • 売った人が相続によって空き家を取得したこと
  • 相続のときから売却まで誰かが住んだり賃貸として貸したり事業目的で使用していないこと
  • 譲渡のときに一定の耐震基準を満たす建物であること
  • 相続が発生したときから3年が経過した年の12月31日までに売却すること
  • 売却額が1億円以下であること
  • 2023年12月31日までの売却であること

特別控除を受けたときの税金計算例

特別控除が適用され、所有期間5年以上と仮定し、空き家売却にかかる税金の計算例をご紹介します。

先程の例を使うと、譲渡所得は0になって税額も0円になります。もう一つ別の例で見てみましょう。

売却額3000万円、取得150万円、譲渡費用200万円で計算してみます。特別控除が受けられる場合。

売却額3,000万円 -(取得費150万円 + 譲渡費用200万円)=譲渡所得2650万円

譲渡所得2650万円-特別控除3,000万円=▲350万円

マイナスの値となるため、課税譲渡所得は0円となります。

これが、3,000万円の特別控除の適用を受けられない場合、以下の計算式となります。

上の例で3000万円の特別控除の適用を受けられない場合

  • 譲渡所得2650万円×所得税15%=所得税額397.5万円
  • 譲渡所得2650万円×住民税5%=住民税額132.5万円
  • 譲渡所得2650万円×所得税0.315%=復興特別所得税額8万3,475円

所得税額397.5万円+住民税額132.5万円+復興特別所得税額8万3,475円
=538万3,475円

このように、特別控除を受けられるかどうかで、税負担が大きく異なります。

空き家の譲渡所得の特別控除を受けるためのポイント

相続した空き家の譲渡所得の特別控除を受けるためには、いくつか気を付けたいことがあります。

まず空き家を売るかどうかを決めること

譲渡所得の特別控除の適用を受けるための要件として「相続のときから売却まで誰かが住んだり賃貸として貸したり事業目的で使用していないこと」とあります。

つまり、逆に言うと、相続してから売却までの間に、一旦誰かに建物を賃貸してしまうと、特別控除の適用は無いということです。

売るかどうか決まるまで、誰かに貸しておこうという考えは危険です。

まずは、相続人同士で、相続した空き家を売るかどうかを先に決めることです。そして、売らないと決めたときに初めて、空き家を賃貸するべきです。

相場が分からないと売るかどうかも決められないときは、インターネットの一括査定サービスが便利です。

耐震基準を満たしていないときは取り壊して売ることも

空き家の譲渡所得の特別控除の適用を受けるためには、建物が一定の耐震基準を満たしている必要があります。

ところが、建物が古くて耐震基準を満たしていないこともあるでしょう。

建物が耐震基準を満たしていないときは、耐震基準を満たすように工事をするか建物を取り壊して敷地のみを売却すれば、3000万円の特別控除を受けることができます。

古い建物に耐震補強をしても、次の買い主がそのまま建物を使うとは限らないので、適用を受けるためには取り壊すケースの方が多いと思われます。

建物の解体費用も一括査定で見積もりを取ることができます。

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実際に建物を解体するのは、売却を不動産業者に相談してからの方がいいです。更地にして売れないまま年を越すと、固定資産税が6倍になってしまいますから。

売ると決めたら早く売る

相続した空き家の譲渡所得の特別控除の適用を受けるには期限があります。

相続が開始したときから3年が経過した年の12月31日までに売却することが適用の要件です。

具体的に言うと、平成28年中に相続が開始した場合、3年後の令和元年(平成31年)12月31日までに売却しなければなりません。

相続人同士で、「あわてて売らなくていいんじゃない?」「もう少しおいておこうよ」と言って、売るのを先延ばししていると3000万円の特別控除を受けられなくなってしまう可能性があります。

不動産は売りに出してもすぐに売れるとは限らないので、売ると決めたら早く売ることがポイントです。

遺産分割をするときは税金のことも考えてする

3000万円の特別控除の適用を受けられるかどうかで、譲渡所得税の金額が大きく異なります。

遺産分割の際には、譲渡所得税のことも考慮に入れてから分割内容を決めておかないおと、あとでもめることになるかもしれません。

譲渡所得税を考慮しないまま遺産分割をして、後で高額の譲渡所得税が一部の相続人にかかると、不公平感が生まれてしまいます。

遺産分割の方法によっても、誰が譲渡所得税を負担するのかも変わってくるので、このあたりのこともよく検討しておくことが必要です。

まとめ

相続した空き家を売却の際には、譲渡所得税がかかることがあります。

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの譲渡所得の3,000万円の特別控除の適用を受けると譲渡所得税が0円になったり、大幅に減額することができます。

譲渡所得の3,000万円の特別控除の適用の要件を確認しておかないと、売却しても特別控除を受けられなくなるかもしれません。例えば、相続から売却までに賃貸したときや、耐震基準を満たさない建物をそのまま売却したときです。

また、特別控除の適用を受けるには期限があるので、相続人同士で話し合って、まずは売るかどうかを決めて、売ると決めたら早めに売ることが必要です。

売るかどうかを決める参考としては、一括査定を利用して相場を把握すると相続人同士で話をしやすいでしょう。